Convocare il rogito senza accordo può costare caro: il punto della Cassazione sull’inadempimento contrattuale

Nel mondo delle compravendite immobiliari, il rispetto delle intese contrattuali non è un optional, ma un pilastro imprescindibile. E se qualcuno pensa di poter convocare la controparte per il rogito senza nemmeno concordare la data, rischia grosso. Lo ricorda la Corte di Cassazione con un’importante ordinanza (n. 9399/2025), che offre spunti interessanti per chi si occupa, a qualsiasi titolo, di compravendite immobiliari.

Il contesto: una vendita mai conclusa e una convocazione unilaterale

Nel caso esaminato, una società promissaria acquirente, dopo aver sottoscritto un preliminare per l’acquisto di più immobili, agisce in giudizio per ottenere il trasferimento coattivo della proprietà e la riduzione del prezzo. La venditrice, dal canto suo, chiede la risoluzione del contratto, sostenendo l’inadempimento della controparte.

Tuttavia, la condotta contestata alla venditrice – e ritenuta decisiva dalla Corte d’Appello – consiste nell’aver convocato l’acquirente per la stipula del definitivo senza aver preventivamente concordato una data, contravvenendo alle regole di buona fede contrattuale e a quanto previsto nel preliminare.

Ma quanto conta davvero l’inadempimento?

La Cassazione ribalta il verdetto: non basta individuare un comportamento scorretto – come la convocazione unilaterale – per legittimare la risoluzione. Serve, piuttosto, valutare la reale incidenza dell’inadempimento sull’equilibrio contrattuale.

Secondo l’art. 1455 c.c., infatti, la risoluzione può essere pronunciata solo se l’inadempimento non è di scarsa importanza, valutato in relazione all’interesse dell’altra parte. E questa valutazione non può essere fatta in modo generico o implicito: il giudice deve indicare in modo puntuale perché ritiene grave l’inadempimento, considerando anche eventuali responsabilità condivise e il comportamento complessivo delle parti.

Un principio chiaro per chi redige o gestisce contratti

La pronuncia ribadisce un principio fondamentale per chi lavora con i contratti: l’adempimento deve essere analizzato non solo formalmente, ma anche sotto il profilo sostanziale, tenendo conto dell’effettiva lesione dell’interesse contrattuale.

In sintesi: convocare il rogito senza un accordo sulla data può essere una scorrettezza, ma non è automaticamente una causa di risoluzione. Lo diventa solo se altera in modo rilevante l’equilibrio del rapporto e compromette l’obiettivo economico del contratto.

Conclusione

Per avvocati, notai, agenti immobiliari e operatori del settore, questa decisione rappresenta un monito e al contempo una bussola: nei contratti a prestazioni corrispettive, ogni valutazione sull’inadempimento deve poggiare su basi solide, giuridicamente e concretamente rilevanti.

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