Abusi edilizi e immobili “Ante ’67”: L’onere della prova è sempre a carico del privato

Chi intende regolarizzare un immobile o difendersi da un ordine di demolizione invocando la preesistenza storica del manufatto – il cosiddetto “Ante ’67” – deve fare i conti con un orientamento giurisprudenziale rigoroso e ormai consolidato.

Con la sentenza n. 7239 dell'8 settembre 2025, il Consiglio di Stato ha riaffermato un principio cardine in materia di edilizia e urbanistica: grava esclusivamente sul privato l’onere di provare la data di realizzazione e la consistenza originaria dell’immobile presunto abusivo. A tal fine, non hanno alcun valore probatorio autonomo le semplici dichiarazioni sostitutive di atto notorio o le relazioni tecniche postume.

Di seguito analizziamo i punti chiave della pronuncia e le regole operative per proprietari e tecnici.

Il caso: il diniego di condono e la demolizione ordinata dal TAR

La vicenda nasce dal ricorso di un privato contro il diniego di condono edilizio e la contestuale ordinanza di demolizione emessi per un manufatto realizzato in zona agricola e vincolata.

Il ricorrente sosteneva, sulla base di una relazione tecnica, che l'immobile fosse stato edificato in periodi distinti ma comunque antecedenti al 1° settembre 1967, e che nel 2000 fossero stati eseguiti solo interventi di manutenzione straordinaria. Tuttavia, i rilievi documentali hanno dimostrato che fino al 2003 sul terreno non sorgeva alcun fabbricato e che le prime opere edili risalivano al 2005.

Il TAR Lazio (Sezione di Latina) prima, e il Consiglio di Stato poi, hanno respinto il ricorso evidenziando la totale mancanza di prove certe sull'effettiva preesistenza del manufatto.

Perché l’atto notorio e le perizie postume non bastano?

Il Consiglio di Stato ha chiarito che il riparto dell'onere della prova segue il principio della vicinanza della prova: poiché solo il privato cittadino ha interesse e accesso agli elementi che possono collocare nel tempo il proprio manufatto, spetta a lui l’obbligo di fornire "ragionevole certezza".

La sentenza ribadisce che:

• Le dichiarazioni sostitutive di atto notorio (anche se rese "ora per allora") non sono idonee a fondare la prova della datazione.

• Le relazioni tecniche postume o le dichiarazioni asseverate prive di riscontri oggettivi hanno un valore puramente residuale.

• Le prove testimoniali possono essere ammesse solo in via del tutto eccezionale e non possono sostituire la documentazione tecnica.

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La prova della data di realizzazione deve quindi fondarsi su dati oggettivi e verificabili, quali: aerofotogrammetrie storiche, mappe catastali d’impianto, riprese fotografiche datate o documenti d'archivio pubblico o privato dalla provenienza dimostrata.

Il "Mito" dell'Ante '67: Commerciabilità vs Legittimità Urbanistica

Un errore molto comune tra i proprietari di immobili consiste nel confondere la possibilità di vendere un immobile con la sua legittimità urbanistica.

1. La circolazione immobiliare (Commerciabilità): l’art. 40 della Legge n. 47/1985 permette la vendita di un immobile sprovvisto di titoli edilizi se risalente a prima del 1° settembre 1967, a patto che l'alienante inserisca nell'atto notarile una specifica dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti l'inizio della costruzione prima di tale data (pena la nullità dell'atto).

2. Lo Stato Legittimo (Conformità Urbanistica): dimostrare che un immobile è "Ante '67" serve a farlo circolare sul mercato, ma non basta a renderlo automaticamente legittimo. Molti Comuni, infatti, già prima del 1967 (e fin dalla Legge Urbanistica del 1942) si erano dotati di regolamenti edilizi che imponevano l'obbligo della licenza di costruzione anche al di fuori dei centri abitati (es. nelle zone agricole). Se il regolamento comunale dell'epoca prevedeva la licenza, l'immobile privo di titolo resta abusivo a tutti gli effetti.

   
   

Le tutele del Testo Unico Edilizia e del "Salva Casa"

L’articolo 9-bis, comma 1-bis del D.P.R. 380/2001 (TUE), non modificato nelle sue linee essenziali dal recente Decreto "Salva Casa", offre una sponda nei casi in cui l’immobile sia talmente risalente da rendere impossibile il reperimento dei documenti. In queste ipotesi, lo stato legittimo può essere desunto dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti (estratti cartografici, foto d’archivio).

Inoltre, la novella del 2024 ha introdotto una fondamentale semplificazione nei casi di smarrimento o dispersione dei titoli negli archivi pubblici: se non è disponibile la copia o l'estremo del titolo abilitativo, è sufficiente dimostrare un "principio di prova" dell'esistenza del titolo stesso per poter attivare le verifiche tramite catastali e riprese aeree storiche, a prescindere dalle cause della scomparsa dell'archivio pubblico.

Linee guida operative per proprietari e professionisti

Dalla pronuncia del Consiglio di Stato emergono regole pratiche fondamentali per la gestione delle pratiche edilizie e dei contenziosi:

1. Nessuna scorciatoia amministrativa: la semplice menzione dell’"Ante ’67" non sana l’abuso. Occorre sempre verificare la storia urbanistica del Comune e i piani regolatori d'epoca.

2. Precostituzione di un fascicolo probatorio solido: prima di presentare domande di sanatoria o di impugnare un'ordinanza di demolizione, è indispensabile effettuare una ricerca peritale approfondita (voli fotogrammetrici storici, archivi notarili, catasto storico).

3. Il principio del ribaltamento della prova: solo se il privato produce elementi documentali concreti, precisi e oggettivi, l’onere della prova si "ribalta" in capo alla Pubblica Amministrazione, che sarà costretta a motivare e confutare specificamente i dati presentati.

4. La demolizione resta un atto dovuto: in assenza di prove solide, l'Amministrazione ha il dovere-potere di irrogare la sanzione demolitoria, che non può essere evitata per ragioni di equità o per il solo passaggio del tempo.